Η αγορά ιδιοκτησίας Homestead είναι μια αρκετά συναρπαστική περιπέτεια. Το όνειρό σας μπορεί να είναι δέκα στρέμματα γης και έχετε μεγάλα σχέδια για να χτίσετε μια καμπίνα και έναν αχυρώνα. Αλλά η τράπεζα μπορεί να μην μοιράζεται το όραμά σας. Ευχαριστώ την καλοσύνη για τις συμβάσεις γης.
Οι συμβάσεις γης, επίσης γνωστές ως χρηματοδότηση ιδιοκτητών, σημαίνουν ότι μια ατομική ή ιδιωτική εταιρεία γης σας πωλεί απευθείας το ακίνητο. Δεν περνάτε από μια τράπεζα.
Σε αυτό το άρθρο, θα μοιραστώ τα βασικά στοιχεία, καθώς και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα, για την αγορά γης χρησιμοποιώντας χρηματοδότηση ιδιοκτητών για να σας βοηθήσει να πάρετε τα χέρια σας στην ιδιοκτησία των ονείρων σας.
Τρόποι αγοράς γης
Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να αγοράσετε ακίνητα. Μπορείτε να πάτε με μια συμβατική υποθήκη, να πληρώσετε μετρητά ή να χρησιμοποιήσετε μια επιλογή σύμβασης γης.
Συμβατική υποθήκη
Η λήψη μιας συμβατικής υποθήκης σημαίνει ότι παίρνετε δάνειο από τράπεζα ή ίδρυμα δανεισμού. Το κόστος και οι απαιτήσεις ενδέχεται να διαφέρουν σημαντικά με βάση τα περιουσιακά στοιχεία, την τοποθεσία και τον τύπο ιδιοκτησίας σας.
Είναι πιο δύσκολο να πάρετε ένα δάνειο για γη χωρίς κτίρια από ένα αστικό σπίτι σε μια ωραία γειτονιά. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η τράπεζα θεωρεί την αξία μεταπώλησης μια σημαντική μέτρηση και ένα σπίτι έχει μεγαλύτερη αξία και δυναμικό μεταπώλησης από την κενή γη.
Για να λάβετε αυτό το είδος δανείου, πρέπει να εγκριθείτε δείχνοντας το πιστωτικό αποτέλεσμα, το ιστορικό εργασίας και το εισόδημά σας.
Πληρωμή μετρητά
Εντάξει, αυτό είναι προφανώς ευκολότερο να πει από το να γίνει, αλλά μερικοί άνθρωποι καταφέρνουν να εξοικονομήσουν αρκετά χρήματα για να αγοράσουν το Dream Farm εντελώς. Μερικές φορές οι δυνητικοί οικοδεσπότες το κάνουν αυτό με την ενοικίαση ενός διαμερίσματος σε μια αστική περιοχή και την εργασία συμβατικών θέσεων εργασίας, εξοικονομώντας χρήματα για τη χρηματοδότηση του αγροκτήματος.
Τους θαυμάζω εντελώς.
Προφανώς, αν μπορείτε να πάτε αυτή τη διαδρομή, είναι μια έξυπνη επιλογή οικονομικά. Αλλά δεν είναι μέσα στην κατανόηση κάθε υποψήφιου homesteader.
Υπάρχει ένα μειονέκτημα της πληρωμής μετρητών. Όταν κατέχετε το σπίτι σας εντελώς, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε οποιαδήποτε πληρωμή υποθηκών στους φόρους σας. Η κυβέρνηση έχει κίνητρα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που δανείζουν χρήματα.
Χρηματοδότηση ιδιοκτήτη
Ένα συμβόλαιο γης αποτελείται από νομική σύμβαση μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Αντί να ασχολείται με ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, ο αγοραστής αγοράζει το ακίνητο από ένα άτομο ή μια μικρή εταιρεία γης.
Σε συμβόλαιο γης, ο πωλητής κατέχει τον τίτλο στο ακίνητο. Ο αγοραστής έχει αυτό που ονομάζεται ένα δίκαιος τίτλος. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής δεν μπορεί να πουλήσει τη γη από κάτω από εσάς, ούτε μπορεί να τοποθετήσει την ασφάλεια στο ακίνητο.
Όταν ο αγοραστής έχει πληρώσει για το ακίνητο στο ακίνητο, τότε λαμβάνει την πράξη και καταθέτει το στο νομό που ζουν. Συνιστάται επίσης στον αρχείο αγοραστή ένα αντίγραφο της σύμβασης γης με το νομό τους για να δείξει ότι αγοράζουν το ακίνητο.
Τα βασικά ενός συμβολαίου γης
Μπορεί να μην έχετε ακούσει για συμβάσεις γης. Ωστόσο, αυτή η έννοια είναι πραγματικά κοινή με κάποιες άλλες μεγαλύτερες αγορές. Μπορεί να έχετε δει πολλά αυτοκίνητα που διαφημίζουν “Αγοράστε εδώ πληρώστε εδώ”. Αυτό σημαίνει ότι σημαίνει ότι χρηματοδοτούν ιδιωτικά το δάνειο αυτοκινήτου αντί να περάσουν από μια τράπεζα.
Ένα συμβόλαιο γης είναι η ίδια ιδέα, αλλά για την ιδιοκτησία αντί των οχημάτων.
Μπορείτε να κάνετε ένα συμβόλαιο γης με ένα άτομο που πωλεί μέρος του αγροκτήματος τους (ή ενδεχομένως το όλο θέμα).
Σήμερα, η χρηματοδότηση ιδιοκτήτη γίνεται επίσης συχνά μέσω εταιρειών γης. Αυτά είναι πρόσωπα με κεφάλαια που αγοράζουν μεγάλες εκτάσεις γης ή εκμεταλλεύσεων. Στη συνέχεια χωρίζουν τη γη και πωλούν πολλά. Αυτές οι παρτίδες μπορεί να είναι οπουδήποτε από ένα έως 50 στρέμματα (και μερικές φορές περισσότερο).
Πολλές συμβάσεις γης είναι ακριβώς αυτό – γη. Κάποιοι μπορεί να έχουν μερικά κτίρια, και περιστασιακά μπορεί να έχει ένα σπίτι σε αυτό. Αν το κάνει, είναι συνήθως ένα fixer-upper.
Έχω αγοράσει δύο αγροκτήματα, ένα στο Οχάιο και ένα στο Κεντάκι, και τα δύο σε συμβόλαια γης.
Κατά ειρωνικό τρόπο, και οι δύο φορές είχα αυτό που σκέφτηκα ότι ήταν μια σταθερή θέση ως καθηγητής επιστήμης γυμνασίου και ειδικής εκπαίδευσης. Όχι έτσι. Οι τράπεζες είπαν ότι από τότε που ήμουν μόνος γονέας, ήμουν δανειολήπτης υψηλού κινδύνου.
Έτσι έψαχνα για άλλες επιλογές.
Πλεονεκτήματα των συμβάσεων γης
Εδώ είναι τα πλεονεκτήματα των συμβάσεων γης που ανακάλυψα στην πορεία:
Εύκολο στη χρηματοδότηση
Ένα συμβόλαιο γης επιτρέπει στους ανθρώπους που δεν μπορούν να λάβουν τραπεζικό δάνειο για να αγοράσουν ένα ακίνητο. Οι άνθρωποι που λαμβάνουν κοινωνική ασφάλιση και αναπηρία μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για πολλές συμφωνίες χρηματοδότησης ιδιοκτητών. Τα άτομα με χαμηλό εισόδημα μπορούν συχνά να πληρούν τις προϋποθέσεις.
Η σύμβαση γης είναι ο ευκολότερος τρόπος για τη χρηματοδότηση ενός αγροκτήματος όσον αφορά την έγκριση. Συχνά, οι συμβάσεις γης δεν απαιτούν πιστωτικούς ελέγχους, ή ο ιδιοκτήτης δεν θα εξετάσει τα οικονομικά σας τόσο καλά όσο μια τράπεζα θα το κάνει.
Συχνά, είναι απλά μια απλή εφαρμογή όπου αναφέρετε τη δουλειά σας ή άλλη πηγή εισοδήματος.
Χαμηλότερες πληρωμές
Ένα από τα πιο δύσκολα πράγματα με ένα συμβατικό τραπεζικό δάνειο έρχεται με προκαταβολή. Αυτά είναι τα χρήματα με καλή πίστη που πληρώνετε εκ των προτέρων για να εξασφαλίσετε την υποθήκη και μπορεί να φτάσει μέχρι το 20% του δανείου.
Η χρηματοδότηση του ιδιοκτήτη έχει συνήθως χαμηλότερη προκαταβολή και αυτές μπορεί να διαπραγματευτεί με τον πωλητή. Μπορείτε επίσης να διαπραγματευτείτε τη διάρκεια του δανείου και την πληρωμή.
Χαμηλότερες αμοιβές
Οι τράπεζες συχνά έχουν πολλές αμοιβές που σχετίζονται με τα δάνεια τους, όπως τα τέλη κλεισίματος, τα τέλη επιθεώρησης και τα τέλη προέλευσης.
Όταν έχετε χρηματοδοτείται από τον ιδιοκτήτη, πολλά από αυτά τα τέλη δεν ισχύουν.
ΣυνεργάτηςNS της χρηματοδότησης ιδιοκτητών
Ακούγεται πολύ καλό, σωστά; Μπορεί να είναι, αλλά μπορεί επίσης να υπάρξουν μειονεκτήματα.
Χωρίς κανονισμούς
Σε μια παραδοσιακή υποθήκη, η τράπεζα πρέπει να ακολουθεί ορισμένους κανόνες σχετικά με τα επιτόκια, την αλήθεια στο δανεισμό και τη συλλογή δίκαιων χρεών. Όλα αυτά ρυθμίζονται στενά από την κυβέρνηση.
Αυτοί οι κανόνες τέθηκαν σε εφαρμογή για την προστασία των αγοραστών. Επιπλέον, υπάρχουν νόμοι κατά των διακρίσεων για την προστασία των ανθρώπων του χρώματος και των γυναικών.
Κανένα από αυτά δεν υπάρχει με συμβάσεις γης. Πρέπει να κάνετε τη δέουσα επιμέλεια και να προστατεύσετε τον εαυτό σας.
Έλεγχος των τιμών
Σε μια σύμβαση γης, ο πωλητής ελέγχει την τιμή και τα επιτόκια. Πολλές εταιρείες γης εκμεταλλεύονται αυτό και χρεώνουν τις τιμές πάνω από το μέσο όρο για τη γη. Είναι πάντα μια καλή ιδέα όταν κοιτάζετε σε μια περιοχή για να ελέγξετε τις τιμές της γης από διάφορους δανειστές.
Για παράδειγμα, η εταιρεία Land με την οποία συνεργάστηκα έχει εξαιρετικά υψηλού ενδιαφέροντος. Ήμουν σε θέση να διαπραγματευτώ κάπως.
Η έρευνα εξαρτάται από εσάς
Όταν λαμβάνουν συμβόλαιο γης, ο αγοραστής πρέπει να εξακριβώσει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει νόμιμα τη γη, πράγμα που σημαίνει ότι έχουν σαφή τίτλο. Επίσης, θέλετε να βεβαιωθείτε ότι υπάρχει μια νομική έρευνα στο αρχείο και γνωρίζετε τα όρια.
Μπορείτε να αντιμετωπίσετε σοβαρό πρόβλημα εάν ένας ιδιοκτήτης προσπαθήσει να πουλήσει γη που βρίσκεται υπό εγγύηση ή δεν έχει τα όρια που υποσχέθηκαν.
Αυτά είναι όλα τα πράγματα που μπορείτε να κάνετε μόνοι σας δωρεάν. Απλά χρειάζεται κάποιο χρόνο και προσπάθεια. Πρέπει να πάτε στο δικαστήριο του νομού όπου βρίσκεται η γη και να κοιτάξετε τα δημόσια αρχεία.
Επιπλέον, πρέπει να καταλάβετε ποιοι κανονισμοί χωροταξίας μπορούν να ισχύουν για το ακίνητο. Και πάλι μπορείτε να καλέσετε το νομό, συγκεκριμένα το τμήμα χωροταξίας ή σχεδιασμού. Αυτό είναι κρίσιμο αν θέλετε να δημιουργήσετε το σπίτι σας, να έχετε εναλλακτική ενέργεια ή μια τουαλέτα κομποστοποίησης.
Μπορεί να είστε κάτω από διάφορες χωροταξικές περιοχές ανάλογα με την τοπική, την πόλη, την κομητεία ή/και την κρατική χωροθέτηση μπορεί να εφαρμοστεί. Στην πραγματικότητα, σε ορισμένους τομείς, ενδέχεται να υπόκεινται σε ομοσπονδιακούς νόμους. Για παράδειγμα, οι υγρότοποι προστατεύονται και μπορεί να έχουν ειδική χωροθέτηση που εμποδίζει κάποια κατασκευή.
Κατάσχεση
Μερικοί άνθρωποι πιστεύουν ότι με ένα συμβόλαιο γης, δεν μπορούν να αποκλειστούν. Αυτό είναι λανθασμένο.
Η πώληση μέσω συμβολαίου γης έχει τις ίδιες συνέπειες με υποθήκη. Εάν ο αγοραστής προεπιλογής του δανείου, ο πωλητής μπορεί να αποκλείσει το ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορούσατε να χάσετε την ιδιοκτησία και τυχόν βελτιώσεις όπως ένα σπίτι ή ένας αχυρώνας.
Στην πραγματικότητα, θα μπορούσατε να έχετε λιγότερες προστασίες από την έξωση και τον αποκλεισμό από ό, τι κάνετε με ένα συμβατικό δάνειο.
Πώς να κάνετε ένα συμβόλαιο γης για εσάς
Είστε έτοιμοι να κάνετε τον ιδιοκτήτη να χρηματοδοτεί πραγματικότητα για εσάς στο δρόμο για να πάρει το ξενώνα των ονείρων σας; Εδώ είναι τα βήματα:
Διαπραγματευτείτε τους όρους
Καταλάβετε ότι η σύμβαση είναι διαπραγματεύσιμη. Η αγορά γης είναι ένας αμφίδρομος δρόμος. Εάν αγοράζετε από μια εταιρεία γης, πιθανότατα θα έχουν ένα τυπικό συμβόλαιο.
Μπορείτε να διαπραγματευτείτε ένα τυποποιημένο συμβόλαιο και είναι σκόπιμο να λάβετε άλλες απόψεις από δικηγόρο ή κτηματομεσίτη και να τους αναθεωρήσετε την πρόταση.
Εξετάστε το ενδεχόμενο να αποδώσετε νωρίς
Αυτή ήταν η στρατηγική μου να μειώσω το υψηλό ενδιαφέρον. Οι πληρωμές μου ήταν χαμηλές, οπότε ο στόχος μου ήταν να κάνω δύο πληρωμές ανά μήνα. Δεν συνέβη πάντα, αλλά όταν το έκανα, είχα τη δεύτερη πληρωμή εναντίον της αρχής.
Επίσης, είχα δέκα χρόνια δάνειο, το οποίο απέδωσα σε έξι χρόνια. Πληρώνει να κάνει χωρίς κάποια πρόσθετα για να είναι σε θέση να κατέχει την ιδιοκτησία σας δωρεάν και καθαρό.
Δρόμοι και δρόμους
Όταν οι εταιρείες γης αγοράζουν μεγάλες εκτάσεις γης, συχνά πρέπει να κάνουν κάποιες βελτιώσεις. Οι νέοι δρόμοι είναι συχνά κατασκευασμένοι έτσι ώστε να μπορούν να έχουν πρόσβαση οι μεμονωμένες παρτίδες. Θέλετε να διερευνήσετε αυτούς τους δρόμους.
Εάν το ακίνητο βρίσκεται σε νομό ή κρατικό δρόμο, τότε είναι όλα καλά. Η τοπική αυτοδιοίκηση θα φροντίσει την επισκευή του δρόμου και πιθανότατα θα φτυαρίζει το χιόνι το χειμώνα. Ωστόσο, εάν ο δρόμος είναι ιδιωτικός, υπάρχουν πολλά πράγματα που πρέπει να εξετάσετε.
Ζω σε χαλίκι, αδιευκρίνιστο, ιδιωτικό δρόμο, που είναι μεγάλη επειδή δεν υπάρχει μέσω της κυκλοφορίας. Ωστόσο, η συντήρηση του δρόμου είναι ένα ζήτημα. Σύμφωνα με τις συμβάσεις, η εταιρεία Land πρέπει να διατηρήσει το δρόμο.
Η εταιρεία μου είναι εξαιρετικά φτωχή για να κάνει τη συντήρηση του δρόμου και ένα άλλο άτομο που ζει στο δρόμο φροντίζει να ξύνει τις διαδρομές μετά από κάθε έντονη βροχή. Έτσι φροντίστε να συζητήσετε αυτά τα πράγματα με τον πωλητή και να πάρετε τα πάντα γραπτώς!
